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北京市人大常委会


北京市国防教育条例
市人大常委会



第一条 为了加强国防教育，增强公民的国防观念，促进国防建设和经济建设的发展，根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国兵役法》及其他有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的机关、团体、部队、企业事业单位及其他基层组织和公民，都应当遵守本条例。
第三条 国防教育是对公民进行国防观念、国防知识和启发公民自觉履行保卫祖国以及其他国防义务的教育。
开展国防教育是全社会的共同责任。
接受国防教育是公民的义务。
第四条 国防教育应当坚持理论联系实际、注重实效的原则，采取集中教育与经常教育相结合、重点教育与普及教育相结合、现实教育与历史教育相结合的方法。
第五条 国防教育应当针对不同的对象，分为重点教育和普及教育。国家机关、政党、人民团体的工作人员，国有企业、城乡集体经济组织、事业单位的负责人，民兵、预备役人员，高等院校、普通高级中学、中等职业技术学校的教师和学生接受重点教育；其他公民接受普及教育。
第六条 国防普及教育的主要内容包括：爱国主义、革命英雄主义教育和国防形势、国防历史、国防法制、人民防空等国防常识教育。重点教育增加国防理论、国防战略、国防科技和军事技能等内容。
第七条 各级人民政府和街道办事处设立国防教育机构，负责组织实施本地区的国防教育，宣传贯彻有关国防教育的法律、法规和政策，指导、协调有关部门的国防教育工作，管理和使用国防教育经费。
第八条 人民武装部、民兵组织、预备役部队应当在本市的国防教育中发挥骨干作用。
驻京人民解放军、人民武装警部队应当支持和配合地方开展国防教育。
第九条 机关、团体、企业事业单位，应当把国防教育纳入干部政治理论学习以及职工思想政治教育计划，通过各种形式进行国防教育。
第十条 国防教育应当纳入各级各类学校的教育计划。各级教育行政部门应当组织、推动学校进行国防教育。
高等院校、普通高级中学、中等职业技术学校结合军事训练和其他课程进行国防教育；初级中学和小学结合课堂教学和课外活动进行国防教育。
第十一条 工会、共产主义青年团、妇女联合会以及文化、新闻出版和广播电视等部门，应当按照各自的职责采取多种形式开展国防教育工作。
第十二条 各部门、各单位以及居民委员会、村民委员会在进行经常性国防教育的同时，应当结合军民共建、拥军优属、征兵、退伍军人安置等工作和节日、纪念日，相对集中地开展国防教育。
第十三条 通过实施国防教育，应当使公民增强国防观念，并依法履行下列国防义务：
（一）保卫祖国，抵抗侵略；
（二）服现役或者参加民兵组织、预备役部队；
（三）保守国家军事秘密，保护军事设施；
（四）拥军优属，维护军人及其家属的合法权益；
（五）其他国防义务。
第十四条 各级国防教育机构应当根据实际需要选派和培训国防教育的师资。
第十五条 国防教育的教材由市国防教育机构负责编写和审定。
第十六条 各级人民政府应当为国防教育安排专项经费。
各部门、各单位应当为各自的国防教育提供必要的经费。
第十七条 在国防教育中做出贡献的单位和个人，由各级国防教育机构予以表彰或者奖励。
第十八条 对不执行本条例规定的单位， 由其上级或者同级国防教育机构给予通报批评并责令改正，情节严重的，由其上级主管部门对单位主要负责人或者直接责任人给予行政处分。
对不接受国防教育的重点教育对象，经教育不改的，由其所在单位给予行政处分。
第十九条 本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第二十条 本条例自公布之日起施行。




1993年7月30日
论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足

最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布，给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据，在司法界引起了高度的重视，且好评如潮。但是在司法实践中，笔者认为，该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外，部分条文也存在法理上的不足，现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法，而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的，该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因，故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理），作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，根据此条的规定，开发商出卖商品房，如不履行协助买受人办理产权证的义务，应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定，同时也没有收取办理产权证书税费的行为时，出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的，但在商品房买卖实践中，存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书，且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式，在这种情况下，如果出现逾期办证的情况，引用该司法解释时就需要慎重，否则会出现法理上的错误。
首先，如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书，那么办证责任应当由开发商承担，此时开发商的义务就包含两个方面，一个是法定的协助义务，另一个是约定的代理办证义务，这两个义务在法律上是不同的，具体的不同点在于协助义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。
其次，在商品房买卖中，开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的，根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定，出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务，同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务，该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三，由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型，故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务，应当按照司法解释第十八条的规定，承担逾期办证违约金，这毫无疑问，但是如果开发商履行了协助义务，但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍，能否按照该条文承担逾期办证违约金呢，笔者以为应进行区分，毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务，而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，这与法定义务是根本不同的。当然在实践中，开发商代为办证迟延，肯定也会使买受人存在损失，但是该损失如何界定，只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算，而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算，即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四，如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后，无法履行其代理办证的义务，双方之间的代为办证的代理合同应自然解除，开发商也不应承担违约责任，但是其协助办证义务不应受到任何的影响，无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中，关于代为办证的问题是十分常见的，主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金，用于进一步投资或者经营，按照有关规定，房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5％，主要包含契税和维修基金。一般情况下，开发商即使代为办证也应在房屋经过验收，办理楼盘的大证时，方可向买受人收取办证?费，但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说，从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止，开发商无偿使用该部分资金，买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失，而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止，买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算，基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额，该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容，那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中，笔者认为，应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确，原因是，开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程，验收办证程序等是不清楚的，如果出现了逾期办证的情况，具体是协助义务的不履行，还是代理义务的不履行，买受人是无法查清的，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定，由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位，同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有，如其不交付有关部门或者司法部门，查清该问题是极其困难的，故此应由其承担举证责任。