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浅析我国产品召回制度的监管主体及其权责/杨晓波

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 20:51:48  浏览:8659   来源:法律资料网
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  内容提要: 近年来,因产品缺陷引起消费者人身、财产的严重损害所导致的纠纷不断增多。在“丰田汽车召回门”中,“同车不同命”的遭遇引起国家有关部门和社会各界的广泛关注。事件的发生,再次凸现了完善我国缺陷产品召回制度的必要性和紧迫性,中国消费者需要平等的权利。要保证产品召回的有效运行,除了完善的制度外还要权威有力的产品召回行政主管机关。本文试图以此出发,对我国产品召回制度中监管者的权责进行初步的研究,从而对完善产品召回制度提出有价值的建议。


一、产品召回制度中的监管主体
产品召回的监管者,是指承担监督和管理市场产品质量和厂商缺陷产品召回行为职责,当厂商不召回缺陷产品时,指令厂商召回缺陷产品的政府机关。
目前,我国现行有效法律中没有对产品召回制度作出规定,有关产品召回的规定散见于部门规章中。根据《医疗器械召回管理办法》(试行)第 9 条规定,省级药品监督管理部门负责本辖区内医疗器械召回的监督管理工作,国家食品药品监督管理局监督全国医疗器械召回的管理工作。根据《药品召回管理办法》第 9 条规定,省级药品监督管理部门负责本辖区内药品召回的监督管理工作,国家食品药品监督管理局监督全国药品召回的管理工作。根据《儿童玩具召回管理规定》第 4 条规定,省级质量技术监督部门负责本行政区域内儿童玩具召回的监督管理工作,国家质量监督检验检疫总局负责统一组织协调儿童玩具召回的监督管理工作。根据《食品召回管理规定》第 5 条规定,省级质量技术监督部门负责本行政区域内食品召回的监督管理工作,国家质量监督检验检疫总局负责统一组织、协调全国食品召回的监督管理工作。根据《缺陷汽车产品召回管理规定》第 6 条规定,省级质量技术监督部门和各直属检验检疫机构负责组织本行政区域内缺陷汽车召回的监督工作,国家质监监督检验检疫总局负责全国缺陷汽车召回的组织和管理工作,国家发展改革委员会、商务部、海关总署等国务院有关部门在各自职责范围内,配合主管部门开展缺陷汽车召回的有关管理工作。总体来讲,我国现阶段的产品召回工作主要由国家质检部门负责,再联合其他单位,但实际操作中没有一个部门可以一管到底。
由此可见,我国规定产品召回制度的法律层级较低,局限于部门立法,缺乏统一协调。产品召回的监管职责主要由各级质量技术监督部门负责,药品、医疗器械等专业性较强的产品由各级药品监督管理部门负责。以上规章都规定,由省级相关职能部门负责本辖区内的召回工作,由国家职能部门统一组织协调,这种划片管理的方式看似合理,其实不然。在物流极其发达的今天,绝大多数的产品都已脱离了地域的限制,在全国市场内流通,由于各省职能部门之间信息不对称等因素,难以发挥有效作用,也容易造成不同省份之间相互推诿,这与产品召回制度本身对时间的要求是相悖的,从而造成对消费者保护的不力。事实上,从我国实施召回制度至今,也尚未有一例召回是由省级职能部门发出的。
主管机关的不明确会给产品召回实践带来一定的困难,甚至可能造成不同行政机关在产品召回管理职权上的相互争夺或者推诿,这与产品召回制度本身对时间的要求是相悖的,从而造成消费者保护的不力。多部门管理模式,在实际操作中导致了部门间职责划分不清、职能交叉重叠的现象。没有非常明确的规定权责部门,造成了有法可依却无人执行的尴尬局面。在产生纠纷时,消费者也无法分清该去哪一个部门进行投诉或者维权,就只能依仗消费者权益保护协会的力量,虽然消费者权益保护协会被赋予了法律职能,但其毕竟不是行政执法机关。
例如,根据《食品召回管理规定》,我国食品召回管理工作采用食品召回“二级监管”的模式。国家质检总局在职权范围内统一组织、协调全国食品召回的监督管理工作,由省、自治区和直辖市质量技术监督部门在本行政区域内依法组织开展食品召回的监督管理工作。《食品安全法》又规定,县级以上农业行政、质量监督、工商行政管理、食品药品监督管理部门依据各自职责公布食品安全日常监督管理信息。所以,责令召回的主体是国家质检总局,具体到地方政府质检部门是否具有责令召回的权限,召回工作监督职责范围大小等,规定相对模糊。食品召回涉及生产运输销售多个环节,多个部门同时监管往往会职责不清,实际上也为地方职责部门推诿责任提供了“灰色空间”。加之多数大型民营企业往往是本地区的经济支柱,地方政府的税收大户,一定程度上促使地方政府加深对企业的偏袒,甚至为追求经济利益产生官商勾结。在金浩茶油事件中地方政府秘而不宣,监督部门的理由是“我们没有这个权限”,其中暴露出的食品召回监管问题已是不言而喻。[1]
笔者建议,可以考虑由一个机构担当监管者,负责所有产品的召回工作;再分门别类地根据不同产品的特性,将一些特殊产品的召回工作交由其他机构负责,如目前已经规定的药品、医疗器械由药品监督管理部门负责等。从我国目前的行政体制出发,这个机构适宜由国家质量技术监督部门担任,各省级质量技术监督部门应当在职责范围内协助做好信息发布、产品召回等工作。当全国范围内统一实施产品召回制度时,在条件成熟的情况下,可以借鉴美国的做法,设立专门的、国务院直属的产品召回行政机构,并在各地设立分支机构,对全国的普通产品召回实施监管。而对于各类特殊产品的召回,比如汽车、食品、药品、化妆品、医疗设备等专业性较强的产品,则由其授权各主管部门实施监管。
二、产品召回监管主体的权责
(一)其他国家和地区产品召回监管主体权责概述
产品召回在两种情况下发生,一种是企业得知产品存在缺陷,主动从市场上撤下产品;还有一种是监管机关要求企业召回产品,即分为主动召回程序和指令召回程序。无论哪种情况,召回都是在行政主管机关的监督下进行的,监管主体的监管在产品召回中发挥着重要作用。下面我们分别从主动召回和指令召回这两种程序出发,分析世界各国的监管主体在产品召回中应承担哪些权责:
1. 主动召回程序中的监管权责。主动召回是指产品的生产商、进口商或者经销商在获悉其生产、进口、销售的产品存在可能危害消费者健康或安全的缺陷时,依法向政府部门报告,主动及时通知消费者,并从市场和消费者手中收回问题产品,予以更换、赔偿并消除危害的制度。目前发达国家的市场上,大部分的缺陷产品召回是主动召回,只有极少比例为指令召回。在主动召回中,监管主体的职责主要为:
(1)登记、备案产品缺陷报告。在产品召回中,主管机关的监督职责包括制定召回标准、判断是否需要召回、帮助企业制定召回计划、监督企业公布召回信息等。这其中,要求监管主体必须对企业与召回相关的信息有充分全面的了解,而这种了解最初就来源于企业的产品缺陷报告。因此,很多国家都规定企业如发现了缺陷产品可能导致召回时,有义务通知或报告行政主管部门,这种义务实质上是一种事先的报告义务。比如,日本《机动车形式制定规则》规定了制造商通过消费者或者销售商发现同一形式的缺陷后,生产厂家先进行详细调查分析,如确属设计和制造原因,应立即向国土交通省提出召回申请。
一般来说,报告必须在规定的时间内上交,并要求以书面形式进行,内容包括召回产品的完整信息和相关主体的各种联络方式。[2]对于监管主体来说,其权责是对厂商的产品缺陷报告如实登记和备案,并对相关情况进行调查与核实。
(2)对产品缺陷进行风险评估。企业向主管部门提交缺陷报告并不代表一定召回该产品,是否召回取决于监管主体的分析、判断。如果存在缺陷,就须对该缺陷可能造成的风险等级进行评估,并决定是否进行召回。构成召回的缺陷标准一般认为应对人身、财产安全构成实质性危害,比如汽车产品一般涉及安全、环保等。美国作为召回制度的发起国,对缺陷产品的风险评估的法律规定也是最为完善的。除汽车外,一般产品的实质危害的认定主要依据其《消费者安全保护法》第 15 条,主要考虑产品的缺陷模式、交易中缺陷产品的数量分布、风险的严重性、伤害的可能性等因素。
这种评估一般由监管机构下设的专业评估机构完成,也可以委托社会上的权威检测机构进行。因此,在对产品缺陷报告进行核实后,行政主管部门应该把可能存在缺陷的产品交由权威的质量鉴定部门进行鉴定,根据鉴定结果对产品可能引起的危害进行评估,以便确定厂商需要采用的召回措施,从而尽可能减少缺陷产品给消费者带来的实际损失。
(3)审查召回计划。监管部门的评估报告如果认定产品存在缺陷并应当召回,企业应立即停止该产品的生产、进口和销售,通知零售商撤柜;另一方面应根据产品的缺陷等级、销售区域、流通数量等制定缺陷产品的召回计划。准备和维持一个具体的书面召回计划,这将使召回快捷有效。召回计划的制定是产品召回实施的成败关键,一个完善的召回计划对顺利召回起到事半功倍的效果。召回计划的制定因情况而异,但一般来说,一份完善的召回计划大致包含下列内容:①召回深度,即召回产品所处的销售层次,如消费者或用户层次、零售层次、批发商层次;②召回联络方式,包括所有涉及者的联络方式;③公开警告,告知公众所涉及产品的危害性,阻止大家继续使用该产品;④针对召回所采取的有效监督检查。[3]
(4)信息公布。监管部门应配合厂商进行产品的缺陷警示,在政府网站上发布产品缺陷警示和召回信息,并要求企业通过指定的公众新闻媒介按照指定的形式公布相关信息,以便消费者能及时了解。
(5)监督召回实施。在产品召回实施过程中,监管主体需要对企业的修理、更换、退货等行为进行监督和管理,对于不符合法律规定和消费者利益的行为进行纠正,对双方的纠纷进行调节和裁判。
2. 指令召回程序中的监管权责。指令召回指监管主体获悉产品的生产商、进口商或者经销商所生产、进口、销售的产品存在可能危害消费者健康或安全的缺陷时,指令其及时通知消费者,并从市场和消费者手中收回问题产品,予以更换、赔偿并消除危害的制度。一般是在厂商没有及时履行责任或逃避责任时,行政主管部门所采取的强制性行政措施,是在召回法律关系中最能体现监管职责的方式。在指令召回中,监管主体的职责主要为:
(1)发现缺陷产品。由于监管部门精力和行政成本的限制,不可能对所有企业的情况都随时随地全面掌控,因此,企业自身的缺陷产品报告依然是监管部门了解缺陷产品信息的重要来源。如果企业为了逃避责任之情不报,监管主体有权给予罚款,并视情节可要求企业承担刑事责任。除此之外,监管机关会通过各种方法了解产品信息,消费者投诉就是其中的一个重要途径。监管主体应设立各种渠道方便消费者及时反映产品信息,鼓励消费者监督和查询。例如,美国消费者可以通过拨打免费的机动车安全热线电话或发送电子邮件向国家公路交通安全管理局投诉,日本国土交通省也建立了政府网站用来公布近十年来有关汽车召回的数据。[4]此外,主管部门还应定期对企业的产品进行抽查或调查相关部门的记录,通过各个相关部门的数据库了解不安全产品的信息。
(2)对产品缺陷进行风险评估。该职责与主动召回程序中的基本相同。
(3)通知召回。风险评估后如果需要召回,监管主体应通知厂商准备召回事宜,敦促其制订召回计划,实施召回;如果企业不主动召回,监管主体应强制其召回,发出召回命令;如果企业对召回命令不予执行,将面临行政处罚,甚至被提起诉讼。召回的命令中应包括召回的原因、调查评估的结果、召回产品的范围和时限等。
(4)信息公布。监管部门应要求厂商进行产品的缺陷警示,该职责与主动召回程序中的基本相同。
(5)监督召回实施。在作出责令召回的决定后,行政机关还应对生产企业实施召回的情况进行监督。主要包括生产企业应定期向行政机关报告召回的实施情况,行政机关对召回的总结报告进行审查、评价等。行政机关在审查后认为生产企业的召回不彻底或者需要采取更为有效的措施的,可以要求生产企业重新召回或者扩大召回范围。
(二)我国产品召回监管主体权责的分析与建议
1. 我国产品召回监管主体的权责缺位。监管主体在产品召回中承担着不可推卸的监督职责。我国《消费者权益保护法》第 27 条规定:各级人民政府应当加强领导,组织、协调、督促有关行政部门做好保护消费者合法权益的工作。各级人民政府应当加强监督,预防危害消费者人身、财产安全行为的发生,及时制止危害消费者人身、财产安全的行为。但实际上,我国政府在大部分情况下都没有发挥事先监督的作用,只有在造成伤害后,才会进行处理。目前,国内对诸如有质量问题或者不合格的缺陷产品的处理,主要还是采取由受损的消费者对该产品以违约或侵权为由,通过司法程序向销售者或制造者提出索赔。对于批量生产出现的缺陷产品,导致大量消费者人身、财产受损害,行政机关如何进行管理、惩戒,并促进企业进行改进、弥补产品缺陷等的管理仍显乏力。西方国家尤其是以德国为代表,在发现食品等产品出现质量问题致人死亡时,会对企业处以很重的惩罚,有时甚至让企业不能翻身只能破产。但中国的惩罚程度对企业来说不能构成太大的威胁,这也是很多企业侥幸隐瞒其产品缺陷试图逃过一劫的原因。
同时,对监管机关和监管人员的责任追究不重视,处罚力度不够,以其他责任代替法律责任也成为相关部门对产品安全监督不作为的因素之一。例如,我国法律法规虽然规定了政府监管不力的责任,但责任形式仅涉及公务员的内部行政处分责任,对外部行政责任未作规定。在欧美等发达国家和地区的产品安全监管立法中,产品生产者、加工者和销售者根据产品安全的相关规定生产、加工、销售产品,作为第一责任主体对产品安全负主要责任;承担产品安全监管职责的政府为第二责任主体,制定合适的产品安全法规并监督其施行,必要时采取制裁措施。而在我国产品安全立法中,更多的强调产品生产加工参与者的责任,对政府责任的关注度却比较小。就现有监管部门及检验机构的监管责任规范来看,其责任程度明显过轻,不能适应产品安全对加强政府监管职责的需求。所以,建立完善有效的政府问责机制势在必行,以切实履行对产品的安全监管职责。
2. 完善我国产品召回监管主体权责的建议。形成有效的监管主体监管责任追究制度,需完善产品监管行政责任的法律体系,规范行政责任构成要素,同时加大对政府的惩罚力度,这符合“有权必有责”的法治理念。
(1)完善产品质量标准。要对缺陷产品实施召回,首先需要确定缺陷存在与否。因此,标准的设立就至关重要。是否存在缺陷,需要跟权威标准作对比。完善的质量标准和先进的检验检疫技术是产品召回坚实的技术支撑,成功的召回离不开先进的技术工作,没有科学的检测手段和检测标准,就无法评估产品是否安全,更谈不上召回。产品的质量标准包括产品安全卫生、原材料、加工过程、环境保护等方面的强制性质量标准以及产品质量管理、监督、鉴定、认证等过程中的程序性要求。虽然我国监管部门也颁布了大量国家标准、行业标准,但这些标准依然存在法律位阶低、内容不完整等问题。其中最大的问题在于标准体系混乱:①标准重复制定、政出多门,使用者无所适从。②地方标准、行业标准、国家标准之间的关系有待厘清,大量重复、过期的地方标准和行业标准有待清理。
现在世界上产品安全法发达的国家都确立了严密、科学的标准体系。例如,美国制定的包括技术法规和政府采购规则在内的标准有 5 万多个,私营标准业协会、行业协会等制定的标准也在 4 万个以上。如此完善的标准体系和先进的技术来自于对标准研究和制定工作的重视,美国产品召回监管部门每年约有 7 亿美元的经费支持标准的研究和制定。[5]这些无疑使美国在产品召回级别的认定上有着坚实的科学基础和快速反应能力。所以,完善我国的产品质量标准体系是召回监管主体履行其权责的基础。
(2)建立信息披露制度。信息披露制度指一旦决定召回,企业必须单独或者与监管部门联合通过各种途径向消费者及社会公众告知相关信息,以便消费者能及时得到补偿的制度。因为需要召回的产品大多存在严重的安全隐患,所以让公众得知便成为召回的一个至关重要的环节。召回企业有义务尽快通知到每一个消费者,召回信息的发布应该和正在召回的产品的风险及召回计划相匹配。公布的信息应包含:告知召回产品的消费者其所使用的产品正进行召回,库存产品的进一步销售和使用应立即停止,召回企业的销售商应以此通知到其顾客,对消费者如何处理产品进行指导。信息披露的途径包括:新闻发布会、视频信息发布、平面新闻媒体广告、海报、信函、免费电话及传真等。
无论是主动召回还是指令召回,监管主体都有义务敦促企业及时、充分、真实、准确的完成信息披露,以便于消费者尽快知悉信息并采取有效措施。任何在信息公布上的隐瞒、懈怠,都是监管主体权责的缺失。
(3)建立产品安全综合评估机制。对产品的安全指数进行及时发布,通过对数据的采集、加工、整理,进行食品安全动态风险监测评估工作,并且由专门的部门来负责。当食品安全的监测与评估结果具备问责的启动条件时,政府主管部门就要对企业采取问责措施。
(4)统一协调的产品安全信息监测、通报、发布的网络运行体系是问责制有效运行的必要手段。通过在各地设立的监控点随时采集产品安全领域的重要信息,一旦有质量事故发生立即与有关部门进行沟通,使政府主管部门立即启动问责机制,减少产品安全事故带来的损失。同时通过监测网络定期向公众发布产品检测信息、召回信息及国外发布的产品安全信息等内容,通过这一平台也可以引导公众参与到产品安全的管理中。在问责结束后通过信息发布机制,尽快对问责调查结果与处理结果做出说明。



注释:
[1]付一津、石江水:《论我国食品召回制度——从金浩茶油密召事件切入的分析》,载《重庆科技学院学报(社会科学版)》2011 年第 2 期。
[2]贺开铭:《日韩汽车召回及三包制度考察报告》,载《中国汽车报》2003 年 2 月 11 日。
[3]徐士英:《产品召回制度:中国消费者的福音》,北京大学出版社 2008 年版,第 172 -173 页。
[4]王晓梅:《“以人为本”——美国、法国、日本如何看汽车召回》,载《经济参考报》2002 年 11 月 18 日。
[5]黄琴英、姚淙:《完善我国缺陷产品召回制度的思考》,载《西昌学院学报》(社会科学版)2009 年第 9 期。



出处:《法学杂志》2012 年第 9 期
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深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法

广东省深圳市人民政府


深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法

深圳市人民政府令(第228号)


《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》已经市政府五届二十九次常务会议审议通过,现予发布,自2011年6月1日起施行。

市长 许勤

二○一一年四月十一日


深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法

第一章 总 则

  第一条 为完善住房保障体系,规范安居型商品房建设和管理,根据《深圳市保障性住房条例》及相关规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内安居型商品房的建设、管理及相关活动。

  本办法所称安居型商品房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积、销售价格和转让年限,按照规定标准,主要采取市场化运作方式筹集、建设,面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

  第三条 安居型商品房建设和管理遵循政府主导、市场运作、统筹规划和分步实施原则。

  第四条 市住房保障部门负责全市安居型商品房的计划编制、建设管理、准入审核、配售及产权管理等相关工作。

  市发展改革部门负责编制安居型商品房建设项目投资计划,负责会同市住房保障部门、市规划国土部门拟定、调整安居型商品房出售价格方案。

  市财政部门根据市发展改革部门下达的安居型商品房建设项目投资计划,拨付安居型商品房建设资金。

  市规划国土部门负责安排安居型商品房建设用地及其供应,负责安居型商品房预售许可,负责根据市住房保障部门的要求,提供相关申请人员的住房产权登记情况。

  市公安、人力资源保障、卫生人口计生等部门负责根据市住房保障部门的要求和职责分工,提供相关人员的户籍、社会保险、人才认定、计划生育等相关情况。

第二章 规划与计划

  第五条 市住房保障部门会同市发展改革、财政、规划国土等部门,根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、住房建设规划、近期建设规划及其年度实施计划、土地利用计划等,综合考虑本市资源环境承载能力、人才政策、人口政策以及规划期内本市安居型商品房的总体需求状况,在全市住房保障规划中明确规划期内安居型商品房建设数量、土地供应和资金需求的总量。

  第六条 市住房保障部门会同市发展改革、财政、规划国土等部门,根据全市住房保障规划要求,在住房保障年度计划中明确年度安排安居型商品房的建设数量、土地供应和资金需求等相关指标。

  市规划国土部门会同市住房保障部门,在住房建设规划年度实施计划中,对全市新供商品房用地和城市更新项目进行统筹,总量上配建不低于商品住房总建筑面积30%的安居型商品房,面向人才供应的安居型商品房建筑面积占安居型商品房总建筑面积的比例不低于60%,但国家另有规定的除外。

  第七条 市规划国土部门会同市住房保障部门,根据近期建设规划、土地利用计划、住房建设规划和住房保障规划的要求,安排安居型商品房建设用地,并纳入近期建设规划年度实施计划、土地利用年度计划。

  第八条 市规划国土部门在安居型商品房规划选址时,应当充分征求市住房保障部门意见。在符合规划控制原则和相关规定的前提下,适度提高安居型商品房的开发强度,全面考虑市政交通、公共配套和社会管理设施规划。

第三章 建设用地与开发

  第九条 安居型商品房通过以下方式建设、筹集:

  (一)企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权建设。

  (二)政府直接投资建设。

  (三)企业利用自有建设用地在符合城市规划的原则下建设。

  (四)搭配建设,包括出让商品住宅建设用地、城市更新项目按照一定比例搭配建设两种方式。

  (五)通过其他途径建设和筹集。

  第十条 安居型商品房建设实行建设和管理任务书制度。市住房保障部门应当在土地出让或者划拨前制定建设和管理任务书,市规划国土部门应当将建设和管理任务书作为土地出让合同或者划拨文件的组成部分。

  建设和管理任务书应当包含以下内容:设计要求、户型面积、建设标准、销售对象、销售方式、产权限制、建设工期等;若销售方式为现房销售的,还应当明确装修标准。

  第十一条 市规划国土部门以招标、拍卖和挂牌方式出让安居型商品房建设用地使用权的,应当会同市住房保障部门合理设置竞买人(竞标人)的资质要求,并将安居型商品房建设和管理任务书的主要内容纳入招标、拍卖、挂牌条件。

  竞买人(竞标人)递交书面竞买、投标申请时,还须一并提交建设和管理承诺书,确保按照市住房保障部门建设和管理任务书相关要求组织开发建设。

  第十二条 市规划国土部门以招标、拍卖、挂牌方式确定安居型商品房建设用地竞得人(中标人)的,可以采取下列竞价方式:

  (一)“定房价、竞地价”方式。根据已确定的安居型商品房最高销售价格,并综合考虑该宗地基准地价、市场评估地价,确定该宗地出让底价,出让底价不得低于该宗地基准地价和市场评估地价两者的均值。地价出价最高者为竞得人(中标人)。

  (二)“定地价、竞房价”方式。根据该宗地市场评估地价、基准地价等因素,确定该宗地价格,由此确定安居型商品房竞价的起始房价(标底)。出价低于起始价(标底)且出价最低的,为竞得人(中标人)。房价竞价结果为安居型商品房最高销售价格,由市规划国土部门通报市发展改革部门、市住房保障部门。

  第十三条 竞得人(中标人)应当与市规划国土部门签订土地出让合同。

  出让合同应当包括安居型商品房的规划设计条件、户型面积及比例、销售价格(含建设用地使用权价格)、产权限制和违约责任等内容。

  第十四条 由市政府直接投资建设的安居型商品房,由市规划国土部门根据土地利用年度计划安排,将一定数量的安居型商品房建设用地使用权划拨给市住房保障部门。市住房保障部门根据需求情况,确定开发时序,组织开发建设安居型商品房。

  鼓励采取设计施工总承包、代建总承包和利用社会资金投资—建设—移交等方式开发建设安居型商品房。

  第十五条 在符合城市规划原则下,建设单位利用自有建设用地建设安居型商品房的,须向市住房保障部门提出申请,经市住房保障部门征求市规划国土部门意见后决定是否纳入本市安居型商品房计划。

  市规划国土部门在出让合同或者补充合同中,应当明确安居型商品房规划设计条件、销售价格(含建设用地使用权价格)、户型面积及比例、产权归属、违约责任和管理模式。

  第十六条 在出让的商品住宅建设用地、城市更新项目中采取搭配建设安居型商品房的,市规划国土部门应当在出让合同或者补充合同中明确安居型商品房规划设计条件、销售价格(含建设用地使用权价格)、户型面积及比例、产权归属、违约责任和管理模式。

  第十七条 建设单位应当根据相关法律、法规、技术标准和规范编制项目设计方案、初步设计等相关文件。

  市规划国土部门应当在建设工程规划许可环节就项目设计方案、初步设计等相关文件征求市住房保障部门的意见。

  在建设过程中,建设单位申请变更建设工程规划许可证的,市规划国土部门应当征求市住房保障部门意见。

  第十八条 建设单位应当按照建设和管理任务书等相关要求组织建设。

  项目建设完成后,建设单位应当向市住房保障部门申请验收。市住房保障部门根据建设和管理任务书及有关要求进行验收核查。对不符合有关要求的,市住房保障部门应当责令其限期整改。

  未经市住房保障部门验收或者验收不合格的,不得办理该项目竣工验收备案和房地产权登记。

  第十九条 城市更新项目搭配建设安居型商品房的,地价按照该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%计算,但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准计算的地价。

  市政府直接投资建设、建设单位利用自有建设用地建设安居型商品房的,地价按照该宗地基准地价和市场评估地价两者的均值计算。该宗地原已缴纳的剩余期限地价值,在地价测算时予以扣减。

  第二十条 除“定地价、竞房价”方式外,安居型商品房最高销售价格由市发展改革部门会同市住房保障部门、市规划国土部门综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价等因素,按不超过其市场评估价70%的标准拟定,报市政府批准后公布执行。

  单套住房具体销售价格,可以在不超过最高销售价格的基础上,由安居型商品房建设单位考虑楼层和朝向等因素,参照本市经济适用住房的有关规定确定,报市发展改革部门、市住房保障部门备案。

第四章 销售和产权管理

  第二十一条 安居型商品房销售可以采取现售和预售两种方式。

  符合预售管理相关规定的安居型商品房,在申办预售许可证时,市规划国土部门应当征求市住房保障部门的意见。

  市规划国土部门批准预售的,应当将安居型商品房预售许可情况,及时书面告知市住房保障部门。建设单位应当在取得预售许可后,及时向市住房保障部门申报安居型商品房房源相关信息。市住房保障部门复核后,应当将其纳入保障性住房销售系统。

  第二十二条 购买安居型商品房应当以家庭为单位申请,申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人,并同时符合以下条件:

  (一)申请人、共同申请人均具有本市户籍。

  (二)申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上,或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加本市医疗保险累计缴费3年以上。

  (三)申请人、共同申请人在本市未享受过购房优惠政策、在本市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房。

  (四)申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。

  申请人为年满35周岁的单身居民,符合前款规定条件,可以个人名义申请购买一居室安居型商品房。

  申请人、共同申请人曾经离婚的,离婚前其原配偶、未成年子女在本市拥有任何形式的自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有,且离婚时间距申请受理日不满5年的,不得申购安居型商品房。

  市政府可以根据实际情况适时调整本条规定的购房条件并向社会公布。

  第二十三条 市住房保障部门应当将安居型商品房房源的具体位置、数量、面积、申购对象和条件、轮候规则、受理期间和地点等情况,及时在市政府网站、本部门政府网站公布。

  安居型商品房申购轮候规则由市住房保障部门另行制定。

  第二十四条 安居型商品房按照下列程序进行申购:

  (一)申请人在规定的时间内持身份证向市住房保障部门提交《深圳市安居型商品房申请表》,并提交以下申请材料:

  1.申请人、共同申请人的身份证、户籍证明、社会保障卡,已婚人员需提交结婚证,已婚或者未婚但生育、收养过子女的申请人,提供计划生育证明;

  2.申请人、共同申请人在本市未拥有任何形式自有住房、未在本市享受过购房优惠政策的声明。

  (二)市住房保障部门会同市规划国土、市人力资源保障部门在30个工作日内对申请人、共同申请人享受本市住房优惠政策情况、本市住房情况、缴交医疗保险情况进行核查。相关部门的核查结果应当及时反馈市住房保障部门。

  (三)审核合格的,由市住房保障部门在市政府网站、本部门政府网站公示15日。

  (四)公示期满无异议或者异议不成立的,按照安居型商品房申购轮候规则列入轮候册进行轮候,轮候信息应当公开。

  (五)轮候到位的申请人在规定的时间到市住房保障部门选择住房后,市住房保障部门向申请人出具审核合格意见,并将审核合格名单抄送市房地产登记机关。

  (六)申请人持审核合格意见与建设单位签订安居型商品房买卖合同;买卖合同签订10日内,由建设单位送市住房保障部门备案。

  (七)建设单位办理安居型商品房初始登记后,协助申请人办理政策性住房(绿皮)房地产证。

  逾期未选房、未签合同的,按规定重新轮候,轮候在后的申请人依次递补。

  各类人才提出申请的,还应当提交毕业证、学位证及人才认定文件。

  第二十五条 建设单位应当及时公布安居型商品房销售情况。

  建设单位为企业的,不得自行出售安居型商品房。自行出售的,市房地产登记机关不得办理该房产的登记手续。

  第二十六条 申请人与建设单位签订的买卖合同中,应当明确其设计要求、户型面积、建设标准、产权限制及归属、装修标准、工程质量、违约责任等内容,并符合相关法律、法规和政策规定。

  建设单位违反买卖合同约定的,应当依法承担违约责任。

  第二十七条 购房人在取得安居型商品房完全产权前,有下列情形之一的,应当向市住房保障部门申请政府收购该安居型商品房:

  (一)需要转让所购安居型商品房的。

  (二)因银行实现抵押权而处置安居型商品房的。

  (三)因人民法院强制执行等原因需处置安居型商品房的。

  (四)户籍迁出本市的。

  (五)市政府规定的其他情形。

  自安居型商品房购房协议签订之日至申请收购之日不超过10年(含10年)的,收购价格为原合同购房价;超过10年的,收购价格的计算公式为:收购价格=原购房价*[1-1.4%*(购房协议签订之日至申请收购之日的年限-10年)]。

  对已收购的安居型商品房,房地产登记机关应当依申请将该房产产权予以变更登记。

  已经购买了一居室安居型商品房的单身居民结婚的,可以申请政府收购其购买的安居型商品房,并换购较大户型的安居型商品房一套。具体办法由市住房保障部门另行制定。

  第二十八条 签订买卖合同10年后,安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定,申请取得完全产权。

  第二十九条 安居型商品房在取得完全产权前已被法院拍卖或者强制执行的,应当向市住房保障部门补交价差并取得市住房保障部门出具的凭证后,方可申请办理该安居型商品房的产权登记。未提供市住房保障部门出具的凭证的,市房地产登记机关予以暂缓登记。

  前款规定的价差统一缴入市住房专项资金账户,计算公式为:所需补交价差=拍卖或者强制执行时上一年度市场商品住房每平方米平均价格*建筑面积-原购房款。

  上一年度市场普通商品住房每平方米平均价格以市规划国土部门公布为准。

第五章 法律责任

  第三十条 申请人以虚报、瞒报有关情况或者伪造有关证明材料等方式弄虚作假提出申请,或者以弄虚作假、贿赂等不正当手段骗取本办法规定的安居型商品房的,依照《深圳市保障性住房条例》及相关法律、法规依法处理。

  涉嫌伪造、变造或者使用伪造、变造的国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件的,市住房保障部门应当移送公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定处理;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

  第三十一条 申请人、共同申请人违反有关法律法规及本办法规定的,除依法进行处罚外,市住房保障部门应当将其纳入不良行为记录,并在市住房保障部门政府网站进行公示,同时将公示内容抄告其所属单位和征信机构。

  征信机构应当依法将申请人、共同申请人违法行为在征信记录中作不良行为记录。

  第三十二条 建设单位违反本办法规定,擅自对外出售安居型商品房的,市房地产登记机关依法不予办理房地产登记,市住房保障部门责令停止违法行为,并按擅自对外签订买卖合同的安居型商品房套数每套处10万元罚款。

  第三十三条 有关监管部门工作人员不按规定履行职责,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究行政责任,涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则

  第三十四条 本办法所称自有住房包括已经取得房地产证或者虽已购买但未拥有完全产权的政策性住房、集资房、拆迁安置房、军产房、自建私房、商品住房等。

  政策性住房是指各类带有政策优惠性质的住房,包括准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、安居型商品房等。

  本办法所称购房优惠政策,包括购买过政策性住房或者享受过购房补贴政策等。

  第三十五条 城市更新项目和企业利用自有土地建设安居型商品房的具体操作办法,按照本市有关规定执行。

  第三十六条 安居型商品房的具体建设标准、套型结构、装修设计要求和质量监管按照本市保障性住房建设有关规定执行。

  新建安居型商品房户型主要按照两居室户型设计,适度安排一定数量的一居室和三居室户型,最大户型建筑面积不超过90平方米,并积极推广和应用政府保障性住房标准化和系列化设计成果。

  第三十七条 本办法自2011年6月1日起施行。


天津市建筑市场管理条例(已废止)

天津市人大常委会


天津市建筑市场管理条例
天津市人大常委会


(1995年1月18日天津市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 1995年1月18日公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 建筑市场管理机构职责
第三章 资质管理
第四章 发包管理
第五章 承包管理
第六章 质量安全管理
第七章 合同管理
第八章 法律责任
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强本市建筑市场管理,保护建筑经营活动当事人的合法权益,维护建筑市场的正常秩序,根据国家有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 在本市行政区域内从事土木工程、房屋建筑(含装饰、装修)、设备安装、管线敷设、园林绿化等勘察、设计、施工、建设监理以及建筑构件配件、商品混凝土加工、生产等经营活动的单位和个人,必须遵守本条例。
第三条 市建设行政主管部门管理全市建筑市场,并按照职责分工,实行市和区、县两级管理。
第四条 工程建设项目的发包承包交易,应当坚持公开、公正、公平竞争的原则,不受境内外、地区、部门和行业的限制。

第二章 建筑市场管理机构职责
第五条 市建设行政主管部门管理全市建筑市场的主要职责:
(一)贯彻执行国家和本市有关城乡建设的法律、法规;
(二)负责本市工程建设项目的报建、招标的管理工作;
(三)负责外埠或者境外勘察、设计、监理单位和施工企业进入本市的审查和管理;
(四)审查工程建设项目管理机构的资格,负责勘察设计单位、施工企业、建筑构件配件、商品混凝土生产企业、建筑监理企业的资质管理,负责工程建设项目的质量监督、检测、招标和造价等管理机构的审批和资质管理;
(五)负责本市工程建设项目标准、定额、技术规范的制定、推行和监督,以及工程建设项目的质量、安全管理和施工现场管理;
(六)维护建筑市场秩序,依法查处建筑市场中的违法行为。
第六条 区、县建设行政主管部门管理本行政区域内建筑市场的主要职责:
(一)贯彻执行国家和本市城乡建设的法律、法规;
(二)依照职权范围管理本行政区域内工程建设项目报建、招标工作,负责区、县施工企业的资质管理;
(三)发放和管理本行政区域内建设工程开工许可证;
(四)负责本行政区域内工程建设项目的质量、安全和施工现场管理;
(五)依法查处本行政区域内建筑市场的违法行为。
第七条 工商、物价等行政管理部门依照职责,协同建设行政主管部门作好建筑市场的有关管理工作。

第三章 资质管理
第八条 下列单位从事本条例第二条规定范围内的生产经营活动,应当接受建设行政主管部门的资质审查,取得资质证书:
(一)工程建设项目的勘察设计单位、总承包企业和施工企业;
(二)工程建设项目的监理、咨询、代理等中介服务企业;
(三)工程建设项目的质量监督和检测机构;
(四)工程建设项目的招标和造价管理机构;
(五)建筑构件配件、商品混凝土生产经营企业。
第九条 工程建设项目的投资单位和个人,应当向建设行政主管部门申请办理项目管理资格审查手续,领取工程建设项目管理机构资质证书。未取得资质证书的,必须委托具有相应资质的建设监理单位对建设项目进行管理。
第十条 新开办本条例第八条所列的企业和单位,应当持建设行政主管部门出具的资质证明到工商行政管理部门办理工商注册登记手续。
第十一条 取得资质证书的企业和单位,必须按照资质证书规定的范围从事生产、经营活动,并接受建设行政主管部门的资质、资格动态管理和年度检查。

第四章 发包管理
第十二条 工程建设项目实行报建制度。建设单位应当按照国家和本市有关规定向建设行政主管部门办理报建手续;未报建的工程建设项目不得发包或者组织施工。
第十三条 建设项目的勘察、设计、施工实行招标投标制度,择优选定承包单位。
工程建设项目勘察、设计、施工的招标、投标,应当接受建设行政主管部门的监督管理。
任何单位和个人,不得干涉建设项目勘察、设计、施工的招标、投标工作。
第十四条 工程建设项目实行开工许可证制度。建设项目应当在开工前办理建设工程开工许可证。建设单位在施工招标结束后,到建设项目所在地的区、县建设行政主管部门申请领取建设工程开工许可证;在工程竣工后,到发证机关注销。未取得开工许可证的建设项目不得开工。
第十五条 实行工程监理制度。具备条件的工程项目,应当通过公平竞争,以技术水平、管理水平、社会信誉确定工程监理单位。
第十六条 工程建设项目的勘察、设计,应当委托持有相应资质证书的勘察设计单位。
建设单位应当将工程发包给持有企业法人营业执照和相应资质证书的工程总承包企业或者施工企业施工。

第五章 承包管理
第十七条 工程勘察、设计、施工单位和建设监理单位,必须持有企业法人营业执照和资质证书方可进行生产经营活动。
建筑构件配件、商品混凝土生产单位必须持有企业法人营业执照和资质证书方可进行生产经营活动。
第十八条 任何单位和个人,不得出卖、出借、转让、涂改、伪造资质证书、企业法人营业执照、银行帐号等。
第十九条 工程总承包企业和施工企业,可以按照营业范围并以总承包或者分包的方式承建工程。进行承包工程的企业,必须对工程的全过程进行管理,对建设单位全面负责,承担承包合同规定的技术、经济、法律责任。
第二十条 具有工程总承包资质的企业承包的工程,根据需要可以分包给施工企业。具有一、二、三级资质的施工企业承包的工程,根据需要可以分包给专业施工企业、劳务企业。具有四级资质和非等级资质的施工企业承包的工程不得分包给其他企业。承担专业分包的企业,不得将工
程再次分包给其他企业。
第二十一条 外埠或者境外勘察、设计、监理、施工单位来本市承揽工程或者提供劳务,应当依据国家和本市有关规定,持有关证件和证明到市建设行政主管部门办理进市手续后方可进行经营活动。

第六章 质量安全管理
第二十二条 工程的勘察、设计、施工,必须严格执行国家和本市有关质量、安全的法律、法规及技术规范、标准,并按照国家有关规定接受市建设行政主管部门的核验和监督检查。
第二十三条 没有出厂合格证或者质量不合格的建筑材料、建筑构件配件、设备等,不得在工程上使用。
必须保证建筑产品的使用安全,质量不合格的工程不准交付使用。
第二十四条 施工现场必须设置围护设施,做到文明施工、安全施工。施工场区的道路要平整,物料堆放要整齐稳固,并设有明显标牌。禁止在围护栏外堆放建筑材料、机具和进行施工作业。工程竣工后,施工单位应当及时拆除现场围护栏和临时建筑设施,清除建筑垃圾。
第二十五条 施工单位必须采取保护措施,防止发生事故。应当采取有效措施,控制施工现场的粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声、振动等对环境的污染和危害。

第七章 合同管理
第二十六条 工程建设项目的承包方、发包方,应当依法签订承发包合同,并且严格履行。
第二十七条 承发包合同应当使用市建设行政主管部门和市工商行政管理部门联合制定的建设工程施工合同文本。
第二十八条 签订工程承发包合同,必须严格执行国家和本市的工程造价管理规定。招标工程必须按照中标价格签订施工合同。
第二十九条 在签订工程承发包合同时,承包方可以要求发包方提供资金按时交付的履约担保,发包方可以要求承包方提供工期、质量、安全等履约担保。
第三十条 履行承发包合同过程中发生纠纷,合同当事人双方应当协商解决。协商不成的,可以申请仲裁机构仲裁,也可以向人民法院起诉。

第八章 法律责任
第三十一条 违反本条例的单位和个人,由建设行政主管部门、工商行政管理部门按照各自的职责进行查处。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 违反本条例,有下列行为之一的,除责令其补办有关手续外,并可处以20000元以下的罚款:
(一)未办理建设工程项目报建手续擅自开工的;
(二)未办理建设项目管理机构资格审查,也未取得相应资格,擅自组织工程建设的;
(三)向无资质证书的勘察、设计单位和施工单位以及建筑构件配件、商品混凝土生产经营单位,发包勘察、设计、施工任务和购买建筑构件配件、商品混凝土的;
(四)未按照规定办理工程质量监督手续的;
(五)未按照规定招标发包工程或者泄露标底的。
第三十三条 违反本条例,有下列行为之一的,根据情节分别处以警告、通报、降低资质等级、停业整顿、吊销证照、没收非法所得的处分,并可处以20000元以下的罚款:
(一)无资质证书和营业执照从事工程勘察、设计、监理、施工以及建筑构件配件、商品混凝土生产经营活动的;
(二)超越资质证书核定的和营业执照规定的营业范围,进行工程勘察、设计、监理、施工和生产建筑构件配件、商品混凝土的;
(三)出卖、出借、出租、转让、涂改、伪造资质证书、企业法人营业执照、银行帐号的;
(四)违法分包、转包勘察、设计、施工工程的;
(五)不按照规定办理审批手续,私招乱雇成建制劳务组织的;
(六)未办理进市手续的处埠或者境外勘察、设计、监理单位和施工企业在本市进行经营活动的;
(七)利用勘察、设计、发包工程之机,限定他人购买其指定的建筑材料、机电设备的。
第三十四条 违反本条例规定,有下列行为之一的,根据情节分别予以警告、通报批评直至停止施工,并可处以20000元以下的罚款;造成损害后果的,应当承担民事责任:
(一)施工现场出入口未按照规定设置标志牌的;
(二)施工现场未按照规定设置围护设施的;
(三)工程竣工后,未按照规定拆除围护设施、临时建筑设施和清除建筑垃圾的;
(四)未按照规定采取维护安全的保护措施和安置预防设备的;
(五)未按照规定采取相应措施造成环境污染和危害的。
第三十五条 在工程上指定使用没有生产合格证或者质量不合格的建筑材料、机电设备、建筑构件配件、商品混凝土,因设计、施工未按照标准执行,造成工程质量、人身伤亡事故的,责任单位负责赔偿经济损失,并给予在一定时期内限制企业经营活动、降低企业资质等级、吊销其资
质证书的处分。造成严重损失的,依法追究法律责任。
第三十六条 拒绝、阻碍建筑市场管理执法人员依法执行职务,侮辱、殴打建筑市场管理执法人员的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 建筑市场管理执法人员以权谋私、敲诈勒索、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十八条 当事人对处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起拆。逾期不申请复议、不向人民法院起拆又不履行行政处罚的,由作出处罚决定的行政管理部门申请人民法院强制执行。

第九章 附 则
第三十九条 本条例自公布之日起施行。



1995年1月18日