国家税务总局关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知
国家税务总局
国家税务总局关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知
国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
近年来，随着第三产业的发展，各地出租公房、私房的情况越来越多。由于出租房屋的申报纳税率低，租金收入隐蔽性强，在税收的征管中有不少漏洞。针对此情况，辽宁省地方税务局从1996年起连续三年开展了对出租房屋应纳税收的专项清理检查，取得了显著成效。根据国务院
领导的有关批示精神，为进一步加强房产税收的征收管理，堵塞漏洞，做到应收尽收，确保完成今年的税收收入任务，国家税务总局现将《辽宁省地方税务局关于加强对出租房屋房产税征收管理有关工作情况汇报》的材料转发各地参考，并提出以下要求，请你们结合本地情况，加以贯彻执
行。
一、各级地税部门要加强领导，克服不重视零散税收征管的思想，根据本省房产税收征管中存在的问题，学习辽宁省的做法，采取切实措施把加强出租房屋税收管理的工作落到实处，堵塞漏洞，增加收入。
二、要广泛开展税收宣传，利用电视、电台、报刊等多种形式进行税法宣传，使出租者和承租者都知道出租房屋要依法纳税，并了解要缴哪些税、如何申报纳税以及纳税时限等，提高纳税人自觉纳税意识，促进纳税人主动申报纳税。
三、要依靠党政领导，积极争取有关部门的配合，建立起有效的社会协税护税网络。要与房管部门、街道居委会、公安派出所等有关部门和单位建立起护税、协税工作关系，并通过这些部门的支持配合，及时、准确地掌握出租房屋的情况，严格征收管理。
四、要加大“双清”力度，清理房产税漏征漏管户。凡没有对房屋出租开展“双清”检查的地区，要尽快抓紧时间开展“双清”检查，把它作为努力完成今年税收任务的一项措施来抓。清理的面要适当放宽一些，既要注重那些商业区，也不要忽略一般地区；既要清查企业纳税单位，也
要清查未办理纳税登记的行政事业单位；既要清理私房出租，也要注意公房的转租。
五、对在清理检查中找不到出租人的，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人；对不能提供租赁合同或不能据实提供租金收入情况的，税务机关可根据当地情况核定不同区域房屋出租的租金标准，据以征收房产税；对代征单位和个人，各地可依照有关规定、结合当地情况确定并支付
代征手续费。
六、开展房产税“双清”检查，各地要做到精心组织，层层落实，集中人力和时间，尽量争取在年内进行。“双清”检查结束后，各地要向总局写出专题报告。
附件：辽宁省地方税务局关于加强出租房屋房产税征收管理有关工作情况汇报
近几年来，为增加税收收入，克报税源分散、量小面宽的困难，我们通过开展专项检查，不断加强房产税的征管措施，改进征管办法，使房产税收入连年大幅度增长，其中1995年征收房产税5．48亿元，96年征收7．49亿元，97年征收9．38亿元，98年计划10．1
亿元，预计能完成10．5亿元，平均每年增长20％，净增收入2亿元。我们的主要做法是：
一、堵塞漏洞，开展专项检查
针对出租房屋应纳的各项税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管难度大、纳税人主动申报纳税意识不强、税收流失严重的实际情况，我局党组对此非常重视，专门召集各业务处长会议，研究解决的办法。为了堵塞漏洞、挖掘税源、增加收入，从96年到98年连续三年在全省范围
内对出租房屋应纳的各项税收进行了专项清理整顿。
为了保证专项清理工作的顺利进行，每次清理检查，各地都成立专项检查领导小组，下设办公室，领导和指导专项清理工作。为了把专项清理工作落到实处，还普遍制定专项清理方案，明确专项清理的指导思想、清理的内容、范围、重点、方法、步骤和处罚办法等，使专项清理工作能
扎实有序进行，做到有章可循，有的放矢。
二、加强税法宣传，讲明政策
针对出租房屋的特点，利用不同的方式进行了大张旗鼓的税法宣传，省局专门请辽宁电视台录制了出租房屋的专题电视片《屋檐下的税收》；省局领导发表了电视讲话；在今年专项清理的税法宣传中，从省到各市、各县区在同一时间（4月5、6、7三日）、用同一内容、以同一名义
（辽宁省地方税务局）分别在各地报纸的头版发布了《辽宁省地方税务局关于出租房屋收入必须依法纳税的通告》，要求有出租房屋行为的纳税人限期申报纳税，在广大纳税人中产生了强烈反响，各种咨询电话、信函等络绎不绝；沈阳、鞍山等市还利用新闻媒体、张贴布告和利用居民区内
的板报等形式进行税法宣传，规定纳税人的纳税时限和纳税方法。通过宣传使广大纳税人了解了有关税收法规和政策规定，提高了纳税人自觉纳税意识。
三、部门配合，齐抓共管
为了把专项清理切实抓出成效，各地区积极采取措施，依靠各级党政领导的支持，争取有关部门的配合，对专项清理工作进行齐抓共管。如对逃避检查或拒不交税的纳税人，采取银行扣款、查封出租房屋等强制执行措施；对那些屡查屡犯、明知故犯、拒不纳税的“钉子户”，利用新闻
媒介给予曝光，情节严重的移交司法机关依法处理，有力地震慑了偷、抗税的不法分子。大连腾飞体育用品商店和长虹体育用品商店被查出有出租房屋偷税问题，西岗区地税局多次下达纳税通知书，他们无动于衷，拒不缴税，税务人员依法将其房屋查封后，他们仍无视税法，竟然撕开封条
继续营业，造成了极坏的影响。对这种肆意践踏税法的行为，大连地税部门在有关部门的配合下，在大连电视台新视点栏目进行了曝光，然后按规定给予了严肃处理，打击了偷逃税者的嚣张气焰。
四、根据专项检查中暴露出的问题，改进完善具体征管办法和规程
（一）关于对出租房屋的纳税人界定征税问题
按现行税法规定，出租房屋的纳税人应为房屋的产权所有人，即房屋的出租人。由于相当一部分纳税人的纳税意识淡薄，采取种种手段逃避纳税，给税收征管工作带来很大难度。很多税务机关在对个人出租房屋进行纳税检查时，只能找到承租人，要想找到出租人则难上加难。因此多年
来相当一部分基层税务部门要求省地税局明确规定承租人为纳税人或由承租人代交房产税，对此我们认为依据不足。为此，我们经过反复征求意见，全面分析研究，在不违背现行税法的前提下，规定：“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地的主管地方税务
机关申报纳税，主管地方税务机关可以依照有关税收法律规定的方式将《纳税通知书》送达承租人，由承租人在规定的期限内找到出租人并通知其进行纳税申报并缴纳税款，承租人不能在主管地方税务机关规定的限期内找到出租方并缴纳税款的，视为出租人不在房产所在地，应由承租人缴
纳房产税”。
（二）关于核定租金收入征税问题
由于纳税意识淡薄，很多纳税人为了达到偷税的目的而故意隐瞒租金收入。为了堵塞漏洞，我们根据国家税务总局的有关规定，对纳税人出租房屋应纳的各项税收实行核定征收的办法。其具体方法是，由各市地税局在典型调查测算的基础上，按照房屋座落地的繁华程度、房屋结构、用
途、新旧程度将本辖区分为若干区域，核定各区域房屋的单位建筑面积的房屋租金标准，以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出应税租金收入，据以计征房产税。
（三）关于对居民个人利用私有房屋从事生产、经营活动的征税问题
针对有些纳税人为了少纳税而把出租房屋说成是自己经营的问题，我们规定：对居民个人利用私有房屋从事生产经营活动的，凡其“三证”（营业执照、房屋产权证、户口簿）的姓名一致，可视为自有自用房产，按房产计税余值计征房产税，否则，一律从租计征房产税。
五、开展税源普查，加强征管基础
（一）对经营门点房屋出租情况进行普查。具体方法是，按照行政区划，把辖区分为几个部分，组成以协税人员为主，办事处、居委会人员配合的普查小组，以“拉大网”的形式，挨家挨户进行调查。首先，由房屋出租或承租人提供有关房屋出租（转租）人姓名、房屋地点、面积、协
议租金等情况，由纳税人签字盖章；其次，协税人员根据纳税人提供的第一手资料，逐户登记了解情况，对有异议的，重点进行调查，在此基础上，初步核定税额；最后，由分局根据协税人员上报的调查情况，逐户进行审查，核定应缴纳的税额，并把核定结果送达纳税人。
（二）对用于居住的房屋出租情况进行普查。由于这部分出租房屋分布零散、情况复杂，单纯依靠税务人员的力量，无法管理到位。因此，在普查工作中，各地都积极争取了公安派出所和各办事处、居委会的大力支持。其具体做法是：一是对以前外来的人口，由公安派出所提供各地段
外来暂住人口的姓名、居住地点，由协税人员及居委会人员联合，逐户进行调查，了解其租房情况；对以后的外来人口，与派出所协商，在给其办理暂住证之前，要求先到当地地税机关进行登记，填写居住地点及居住房屋情况登记表，然后派出所凭税务机关出具的有关证明才办理暂住证，
达到源泉控制的目的。二是充分发挥居委会熟悉情况的特点，由居委会向协税人员提供当地居民的租房情况，并协助税务部门工作。同时，与各派出所建立固定的协税护税关系。在日常检查、执法中，派出所专门抽调人员协助检查，确保了执法工作的顺利进行。
六、建立健全协税护税网络，严格对协税人员的管理
由于出租房屋点多、面广，征管难度很大，税务部门人员力量又相对不足，为确保应收尽收，在各办事处聘用了2－3名协税人员，专门从事对出租房屋房产税的征收工作。为确保协税人员的业务素质能够适应征管工作的需要，定期对协税人员进行培训，同时还制定了《房屋出租税收
征收管理考核办法》。协税人员使用的完税证应严格执行票证管理的有关规定，杜绝丢失、撕毁、虚开、转借等违纪行为。对纳税人需要填开出租专用发票的，由分局设定专人实行微机控开。征管科和人事监察科专人负责对协税人员日常管理，每月对每位协税人员的管户抽取5－10户进
行执法检查。
七、实行计算机管理，提高征管水平
为了提高征管水平，辽宁省丹东、锦州等地在对出租房屋房产税的征管工作中，充分发挥计算机现代化征管手段的作用，把出租、转租房屋房产税纳入计算机管理。把所有的出租房屋纳税人的基本情况，协议租金以及税务部门核定的租金额、税额、每月（或年）的税款缴纳情况、出租
房屋变更情况、注销情况等输入微机，并对每个纳税人进行编号。这种管理方式既有利于监督协税人员的征管工作，又可以随时掌握业户的变更、注销情况，消除执法的随意性。
1998年11月10日
如今，网络购物已成为人们日常生活的一部分，而不满10周岁以下的未成年人利用网络进行购物的行为越来越多。依照合同法的基本理论，不满10周岁的未成年人原则上不具有缔约能力，因此合同应被认定为无效。实践中，未成年人网络购物合同引发的纠纷逐渐增多，其监护人常常以未成年人无缔约能力为由，履行合同由未成年人在网上订购的商品。但在网络环境中，电子商务平台和卖方认为，无论买方是否具备行为能力，均具有订立合同的法律资格，因为在网络环境下，电子商务平台和卖方不能区分对方当事人是否具有民事行为能力，要求其对合同相对方当事人民事行为能力进行判定，苛加过重的注意义务，无益于网络产业的发展。
无民事行为能力人网购行为分析
在传统面对面的合同订立过程中，当事人可以通过外貌、语言、行为举止等特征，来判断交易相对人的民事行为能力状况，但网络购物过程中，双方当事人通常只通过网络数据电文的方式进行交易，使得判断对方当事人的订约能力难度加剧。无民事行为能力人在网络购物环境中处于何种地位，是否具有相应的民事行为能力，这直接影响网络购物合同的效力。
１.无民事行为能力人行为能力 在自然人的民事行为能力认定中，主要是对年龄和精神状况两方面进行考量。未成年人的行为能力以年龄作为判断标准。虽然说自然人个体的特质有所不同，但一般说来，年龄与智力的发展水平基本上是一致的。10周岁以下的儿童，不仅智力未发育成熟，而且身体也未发育成熟，其对合同内容和合同本质的认知能力不足以使其承担合同所带来的相应的法律后果。因此，我国现行合同法基本理论认为不满10周岁的未成年人订立的合同无效。
２.无民事行为能力人网络购物的特征 在现有技术条件下，无民事行为能力人网络购物时，网络服务提供者无从直接核实对方的年龄、精神状态等基本信息，也不能判断对方是否具有民事行为能力。但是由于无民事行为能力人对民事事实的判断存在偏差，也可能出于好奇等其他心理，出现超出无民事行为能力人的智力水平和生活必须的范畴，而订立与其行为能力不相适应的合同，从而造成无民事行为能力人抑或其监护人的财产损失。
无民事行为能力人网购合同效力
我国目前还没有关于电子合同订立中自然人缔约能力的专门法律规定，在司法实践中适用合同法和民法通则的规定。无民事行为能力人在网上购物行为的法律效力，学术界存在较大争议。
１.现行合同缔约能力是否适用网络环境 对于现有法律对合同当事人缔约能力的规定是否适用于电子合同的问题，学术界颇有争议：（１）一种主张认为应打破传统理论，认为网络环境下不再区分合同主体的行为能力。该理论在我国台湾地区电信法的规定中得到体现，该法第九条规定，“无行为能力人或限制能力人使用电信之行为，对于电信事业，视为有行为能力人。但因使用电信发生之其他行为，不在此限”。（２）另一种观点认为，电子合同中当事人缔约能力仍应适用合同法的传统规定，理由是：由于无民事行为能力人与限制民事行为能力人缺乏进行民事行为所要求具备的意识能力，他们无法准确的预见到自己行为的性质与后果，所以法律为了保护他们合法的民事权益，维护社会交易秩序的稳定，把他们订立的合同视为无效或者效力待定。
２.本文观点 互联网的出现对传统法律特别是合同法产生了冲击，但互联网改变的是合同的订立、履行方式，并未也不应触及民法、合同法中诸如基本原则、民事行为能力等根本性规定。因此，对于无民事行为能力人订立网络购物合同的效力，应当原则上遵循传统民法的规定。若直接借用我国台湾地区电信法的相关规定，无疑会纵容网络上不负责任的行为，非但不会实现保护无过错方当事人的初衷，反而会损害当事人双方的利益，并且也与现行的无民事行为能力、限制民事行为能力制度的主旨不符。此外，为了有效平衡买卖双方的利益，应参考英美法系对无民事行为能力人民事行为能力的判定方式，同时借鉴日本的相关经验，即无民事行为能力人的网购合同原则上有效，但卖方对诸如贵重首饰、医药用品等超出一般无民事行为能力人智力水平认知范畴的商品，进行相应的购物提示，以保证无民事行为能力人进行超出其民事行为能力后，订立的合同无效给卖家及其监护人带来的不必要损失。
电子商务平台的注意义务
实践中，电子商务平台往往承担了识别当事人身份的义务，但我国现行淘宝、京东等电子商务平台对卖家身份信息的审核比较严格，而对买家身份信息的审核非常宽松，即在买家注册时，电子商务平台并未审核买家的真实年龄。为有效防范无民事行为能力人因网络购物合同无效而引发的风险，电子商务平台应设立相应的技术措施和管理制度，以有效识别买家的年龄状况进而认定买家的行为能力。
之所以赋予电子商务平台识别买家身份的义务，是因为：首先，电子商务平台在网络购物中获得了利益，根据利益与风险一致的原则，电子商务平台应承担协助卖家识别买家年龄的义务。电子商务平台获益的方式，既有直接抽取佣金的方式，如京东商城的第三方平台和天猫商城，也有间接通过收取广告费而获益的方式，如淘宝。因此，通过收取广告费而间接获益的第三方电子商务平台不能以未从交易当事人之间直接获益而拒绝承担识别买家年龄的义务。其次，电子商务平台与卖家相比，其识别买家年龄的技术能力更强，因此电子商务平台处于防范此风险的有利地位，其履行识别买家身份的义务是合理的。
结论
网上交易的特殊性只是增加了身份难以识别的可能性或者成本，随着技术的进一步发展，网络环境下的身份识别问题肯定能够得到有效的解决。在目前的技术条件下，应赋予第三方电子商务平台识别买家身份的义务。由此，无民事行为能力人网络购物合同的法律效力如下：（１）如果涉及第三方电子商务平台的，在电子商务平台未履行身份识别的义务时，合同无效的法律后果由第三方电子商务平台承担。（２）如果第三方电子商务平台履行了身份识别的义务，此时卖家仍和无民事行为能力人订立合同，说明卖家存在过错，合同无效的法律后果应由卖家承担。（３）如果不涉及第三方电子商务平台，无民事行为能力人的网购合同原则上有效，但卖家应就特殊商品对未成年人进行特别提示，否则合同无效。
（作者单位：北京市朝阳区人民法院）
