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这份意向书有效吗？

杨红良


　　商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
　　在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
　　但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
　　为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
　　立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
　　开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
　　基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
　　由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
　　本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。
　　理由如下：
　　第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
　　正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
　　进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
　　第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
　　另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
　　第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
　　按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
　　但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》都是无效的，但这份意向书是在房地局正式备案过的。”
　　综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。

上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月27日

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财政部 农业部


农业行业标准专项经费管理办法

第一章 总则
第一条 为加强对农业行业标准专项经费的管理，建立健全农业标准体系，规范农业生产和贸易，保障农业和农村经济有序健康发展，制定本办法。
第二条 本办法所指农业行业标准，是指种植业、养殖业和农产品加工等产品的质量要求（含安全、卫生要求）、农产品生产过程中的技术规程、试验方法和管理标准。
第三条 承担农业行业标准制定或修订任务的农业事业单位、科研院所、高等院校、农业行政部门和其它相关单位必须遵守本办法。
第四条 农业行业标准专项经费只能用于制定或修订农业行业标准；地方农业标准的制定或修订所需经费由地方解决。
第五条 对农业行业标准的制定或修订实施项目管理。项目管理的具体办法由农业部另行制定，并抄送财政部备案。

第二章 经费使用范围
第六条 农业行业标准专项经费主要用于农业行业标准的调研、拟订、验证、修改、审定等方面。农业行业标准专项经费包括资料费、差旅费、咨询费、试验费、劳务费、会议费、培训费和管理费等项开支。
一、资料费。用于引进、收集、整理国际标准和国外先进国家同类标准，印发有关资料等方面的费用。
二、差旅费。用于制定或修订农业行业标准有关的差旅费。
三、咨询费。用于农业行业标准制定、修订过程中的信息检索、征求意见和审定等方面的支出。
四、劳务费。用于起草农业行业标准、汇总整理和寄送有关材料等方面的劳务支出。
五、试验费。用于验证农业行业标准所需的室内外试验支出，包括购置样品、药品和小型设备，以及设备租用、折旧，有关动力燃料消耗等。
六、会议费。用于对农业行业标准进行研讨和审定等有关会议支出。
七、培训费。用于有关管理单位和农业行业标准起草单位，进行农业行业标准管理程序、制定或修订的程序、标准编写规范及内容等培训的支出。
八、管理费。用于农业行业标准制定、修订的立项调研、论证，项目组织实施和检查，标准发布前的技术审定和形式审查，印制合同等有关资料，农业行业标准的公告、出版、印刷和发行等方面的支出。
第七条 农业行业标准专项经费必须专款专用，不得开支上述范围以外的其它任何支出。

第三章 经费管理
第八条 农业行业标准专项经费严格按项目管理。农业部所属单位承担的项目，由项目承担单位、农业部行业主管司局、市场与经济信息司（农业部质量办公室）、财务司签定项目合同；地方单位承担的项目，由项目承担单位同省级主管厅局与农业部有关主管司局签定项目合同。农业行业标准单项项目经费由农业部财务司会同市场与经济信息司及农业部有关行业主管司局采取逐项核定的办法确定。
第九条 农业行业标准专项经费按年度拨付。由农业部所属单位承担的项目，经费直接拨付给承担单位（或项目牵头单位，下同）；由地方单位承担的项目，经费一律拨付省级主管厅局，然后再由省级主管厅局拨付给项目承担单位。
第十条 各项目承担单位要对项目经费实行专账管理，严格控制支出，保证资金按规定范围使用。各有关主管单位要加强对项目资金使用的监督管理。
第十一条 各项目承担单位应于每年年底前向农业部报送项目进展情况，项目完成后应及时向农业部报送项目总结和标准报批稿等有关材料。农业部定期向财政部通报项目进展情况和资金使用情况。
第十二条 财政部、农业部定期或不定期对经费使用情况进行监督检查。对不能按期完成项目的单位，将予以通报，并责令其按批准的延期时间完成。对不能完成项目或违反规定使用经费的单位，将给予通报批评，追回所拨经费。违反有关财经法纪的，按有关财经法规处理。构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四章 附则
第十三条 本办法由财政部负责解释。
第十四条 本办法自发布之日起执行。