湖南省城市房地产开发经营管理办法
湖南省人民政府
湖南省城市房地产开发经营管理办法
湖南省人民政府令
第207号
《湖南省城市房地产开发经营管理办法》已经2006年2月7日省人民政府第77次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行。
省长 周伯华
2006年4月12日
第一章 总则
第一条
为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动，适用本办法。
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、资源节约、综合开发、配套建设。
第四条
县级以上人民政府主管房地产开发企业资质和房地产开发建设的部门（以下简称房地产开发主管部门），负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府发展和改革、规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门，按照法定职责做好房地产开发经营有关监督管理工作。
第五条
房地产开发主管部门应当支持房地产开发企业的合法经营行为，依法维护其合法权益，加强对房地产市场的规范化管理，建立健全房地产市场信息系统，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的诚信经营情况，引导房地产业的健康有序发展。
第二章 房地产开发企业
第六条 从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。
房地产开发企业资质等级证书的有效期为3年。《暂定资质证书》的有效期为1年。房地产开发企业因经营情况需要延长《暂定资质证书》有效期的，原核发机关可以批准延长，但延长期不得超过2年。
资质等级证书和《暂定资质证书》不得出租、出借、转让。
第七条
设立房地产开发企业应当分别取得一、二、三、四级资质或者暂定资质，其资质条件是：（一）取得一、二、三级资质，注册资本分别不得少于5000万元、2000万元、800万元；具有建筑、结构、财务、房地产及有关经济类职称或者执业资格的人员分别不得少于40人、20人、10人，其中，具有中级以上职称的专职人员分别不得少于20人、10人、5人，持有资格证书的专职会计人员分别不得少于4人、3人、2人。（二）取得四级资质和暂定资质，注册资本不得少于400万元；其专职工程技术负责人应当具有建筑、结构专业中级以上职称或者执业资格，专职会计人员应当具有助理会计师以上职称。（三）国务院建设行政主管部门规定的其他条件。
第八条
房地产开发企业资质的核定权限为：（一）一级资质，由省人民政府房地产开发主管部门初审后，报国务院建设行政主管部门核定。（二）二、三、四级资质和暂定资质，由省人民政府房地产开发主管部门核定；其中，三、四级资质和暂定资质，可以委托设区的市、自治州人民政府房地产开发主管部门核定，报省人民政府房地产开发主管部门备案。
第九条 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门在审查设立房地产开发企业的申请登记时，应当书面听取同级房地产开发主管部门的意见。
第十条
房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，按照资质核定权限，持下列资料向房地产开发主管部门申请核发《暂定资质证书》：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（六）法律、法规规定的其他资料。
第十一条
具有房地产开发企业资质核定权的房地产开发主管部门，自收到房地产开发企业的资质申请之日起20日内，做出审查决定。符合条件的，核发《暂定资质证书》；不符合条件的，不予核发，并书面告知理由。
第十二条
房地产开发企业应当在《暂定资质证书》或者资质等级证书有效期满前30日内，按照房地产开发企业的资质核定权限，向房地产开发主管部门申请核定企业的资质等级，并提供以下材料：（一）要求核定资质等级的申请书；（二）企业的资质证书和法定代表人及技术、财务负责人的职称证明；（三）符合本办法第七条规定条件的相关证明材料；（四）执行房地产开发项目手册和住宅质量保证书、住宅使用说明书的情况说明书；（五）已开发经营房地产项目的有关证明材料和负债说明书。
第十三条
房地产开发企业分立、合并或者变更企业名称、经营场所、法定代表人、注册资本的，应当在办理工商变更登记后30日内，持本办法第十条规定的资料，向原资质核定机关申请办理资质注销、变更手续；资质核定机关应当在5日内办理完毕。
房地产开发企业破产、歇业的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，持书面申请和资质证书到原资质核定机关办理资质证书注销手续。
第三章 房地产开发
第十四条
确定房地产开发项目，应当符合城市规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和房地产开发年度计划的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重改善城市人文、生态环境。
房地产开发年度计划，由县级以上人民政府房地产开发主管部门会同发展和改革、国土资源、规划管理部门制定。
第十五条 房地产开发用地，除国家规定可以采用划拨方式的以外，应当依照法定程序，以公开竞价出让方式取得。
县级以上人民政府国土资源行政主管部门审批房地产开发用地时，对下列事项，应当分别书面听取同级城市规划、房地产开发主管部门的意见：（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（二）城市规划设计条件；（三）基础设施和公共设施的建设要求；（四）基础设施建成后的产权界定；（五）项目拆迁补偿、安置方案；（六）房地产开发企业的资质和诚信情况。
第十六条
房地产开发企业应当严格执行国家节能省地的有关规定，建造节能省地型住宅、实行综合开发、配套建设。严格控制在城市规划区内零星征地、分散建设。
第十七条
依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。
第十八条
房地产开发企业承担房地产开发项目，应当符合下列规定：（一）四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米；（二）三级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米；（三）二级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米；（四）一级资质企业，承担开发项目的建筑面积不受限制。
第十九条
建立房地产开发项目资本金制度。房地产开发企业应当按照国家规定的标准，将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目建筑工程施工许可证时，应当提交该项目资本金专户储存的凭证。
第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目，应当符合建筑工程质量、安全标准、勘察、设计、施工的技术规范。
第二十一条
房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。
第二十二条
房地产开发企业在房地产开发经营活动中应当遵循诚实守信的原则，将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，按季度送房地产开发主管部门备案。
第四章 房地产经营
第二十三条
房地产开发项目的转让，应当符合法律、法规规定的条件。受让人应当具有相应的资质。转让人和受让人自该项目土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地房地产开发主管部门备案。
第二十四条
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；（二）高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上；（三）已确定工程施工进度和竣工交付日期。
第二十五条
房地产开发企业向设区的市、自治州或者县级房地产开发主管部门申请商品房预售许可证明时，应当提交下列资料：（一）土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件；（二）营业执照和资质证书复印件；（三）工程施工合同复印件；（四）预售商品房分层平面图；（五）符合本办法第二十四条第（二）、（三）项规定的证明材料；（六）商品房预售方案。
第二十六条
房地产开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，作出审查决定。符合预售条件的，予以许可，核发商品房预售许可证明；不符合预售条件的，不予许可，并书面告知理由。
未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。
第二十七条
房地产开发企业、中介服务机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告，必须载明商品房预售许可证明的文号。预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实，不得进行虚假宣传。
第二十八条 房地产开发企业销售商品房，应当采用国家统一制订的商品房买卖合同示范文本，与买受人协商签订书面合同。
第二十九条
房地产开发项目的转让和商品房的销售价格，由当事人商定。其中，经济适用住房的销售价格与租赁价格，实行政府指导价或者政府定价，并向社会公示。
第三十条
房地产开发企业向买受人交付商品住宅时，应当按照国家规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照住宅质量保证书和商品住宅买卖合同的约定，承担保修和赔偿责任。
第三十一条
房地产开发项目应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；（三）供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。
其他项目的保修期限，由房地产开发企业与买受人在合同书中约定。
第三十二条
房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第三十三条
房地产开发主管部门应当建立健全房地产开发经营的监督机制，向社会公布举报投诉的方式，保障买受人的合法权益。
第五章 法律责任
第三十四条
违反本办法第六条第一款规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，依照国家规定，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十五条
违反本办法规定有下列行为之一的，由房地产开发主管部门责令改正，给予警告，有非法所得的没收非法所得，可并处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）违反第六条第三款规定，出租、出借、转让资质等级证书或《暂定资质证书》的；（二）违反第十三条规定，不按规定到原资质证书核发机关办理资质证书变更手续的；（三）违反第十九条规定，未按规定办理房地产开发项目资本金专户储存手续的。
第三十六条
房地产开发企业违反本办法第三十条、第三十二条规定，向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，或者不按规定履行保修义务的，房地产开发主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，将其不良行为在企业信用档案中记录并向社会公示，可处以5000元以上20000元以下的罚款。
第三十七条 房地产开发企业违反本办法规定的行为，法律、法规规定处罚的，从其规定。
第三十八条
房地产开发主管部门和其他有关部门的工作人员，在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营和房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。
第四十条 本办法自2006年6月1日起施行。
2012年6月21日，广东省高级人民法院和省劳动人事争议仲裁委员会联合下发了关于审理劳动人事争议案件的座谈会纪要，对当前热点、争议焦点问题，做出了统一的规范，两部门之前发布的指导意见是2008年6月，至今正好四年。由于劳动法律规定得比较原则，不够具体，加上新出现的问题和争议层出不穷，如何适用劳动法律成为劳动仲裁委和人民法院必须加以解决的首要关键，因此，各省级人民法院、中级人民法院或劳动仲裁委会适时发布指导意见、会谈纪要，作为各级法院、劳动仲裁委审理裁判案件的依据。为了更好地理解此次发布的会谈纪要，本律师做出如下深入解读，仅供参考。
1、 用人单位为劳动者建立了社会保险关系，劳动者垫付用人单位未依法缴纳的社会保险费用后，请求用人单位返还的，作为劳动争议处理。
劳动者请求用人单位为其建立社会保险关系或缴纳社会保险费的，不作为劳动争议处理，劳动人事仲裁机构或人民法院应告知劳动者向社会保险行政部门或社会保险费征收机构寻求解决。
【律师解读】
根据《劳动法》和《社会保险法》的明确规定，用人单位和劳动者都有缴纳社会保险金的义务，其中，需要用人单位和劳动者共同缴纳的项目有养老保险、基本医疗保险和失业保险，只需要用人单位一方缴纳的项目有工伤保险和生育保险。但是，有一些企业为了逃避缴费义务，在为劳动者办理了社保账户后，将本应由企业承担的部分，强制从劳动者的工资中扣除。从法律性质的角度讲，这种做法应属于克扣劳动者工资的行为，当然是违法的。本条第一款就是为了解决这个问题。
本条第二款规定的是，劳动者请求用人单位为其建立社会保险关系或缴纳社会保险费的，不作为劳动争议处理。最高人民法院于2001年发布的《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》规定：劳动者退休后，与尚未参加社会保险统筹的原用人单位因追索养老金、医疗费、工伤保险待遇和其他社会保险费而发生的纠纷，人民法院应当受理。其中，所谓“劳动者退休后，尚未参与社会统筹的用人单位”，是指在2001年之前及当时还有一些地区和单位尚未参加社会统筹，专门针对的是这类企业发生的追索养老金、医疗费和工伤保险待遇纠纷，属于对法律法规在执行过渡期间的特殊规定和安排，随着社会保险制度的全面实施，这种情形已趋于消失。显然，最高人民法院采取这种较为隐晦的表述确定了这样一个原则，除了以上情形之外的纠纷不属于劳动争议受理的范围。
如此可知，因用人单位不缴或少缴社会保险费而发生的争议，自然也就不属于劳动争议。依照最高人民法院的解释（参见最高院2006年编著的《最高人民法院劳动争议司法解释的理解和适用》），其法理基础是，用人单位和劳动者都有参加和缴纳社会保险的义务，任何一方都没有放弃的权利。如果用人单位不缴或少缴社会保险费，就违反了《社会保险法》，其损害的不仅是劳动者的利益，还损害了国家的利益，即社会保障制度。在社会保险费的行政征缴关系中，劳动者仅是国家规定的享有期待权利的受益人，，而非征缴关系中的实际权利主体，劳动者和用人单位之间并不因此形成债的关系，故劳动者对用人单位没有民事上的债权请求权。因此，因欠缴社会保险费发生的争议，不属于劳动者与用人单位之间的民事纠纷，不属于劳动仲裁部门和人民法院受理的劳动争议案件范围。此类争议从表现形式上看似乎是劳动者和用人单位之间因缴纳社会保险费发生的纠纷，实质上是因社会保险行政机关怠于行使法定职责而引起的纠纷，应属于行政争议，劳动者可以通过行政诉讼的途径，请求社会保险部门履行职责。
2006年，最高院发布的关于审理劳动争议案件的司法解释（二）中，将劳动者因为工伤、职业病，请求用人单位承担给予工伤保险待遇争议，也纳入为人民法院手里的范围。
2. 劳动者以基本养老保险费的缴纳年限、缴纳数额不足为由，请求用人单位赔偿基本养老保险待遇损失的，不作为劳动争议处理。
按照省人力资源和社会保障厅、省地方税务局《关于妥善解决企业未参保人员纳入企业职工基本养老保险问题的通知》（粤人社发〔2011〕237号）的规定，可纳入我省城镇企业职工基本养老保险统筹的劳动者请求用人单位赔偿基本养老保险待遇损失的，不作为劳动争议处理，劳动人事仲裁机构或人民法院应告知劳动者向相关社会保险经办机构寻求解决。
劳动者以用人单位未为其办理基本养老保险手续，且社会保险经办机构不能补办导致其无法享受基本养老保险待遇为由，请求用人单位赔偿损失的，应同时符合以下条件：（1）用人单位未为劳动者参加基本养老保险；（2）社会保险经办机构明确答复不能补办；（3）劳动者达到法定退休年龄。
【律师解读】
本条是关于劳动者主张基本养老保险待遇损失的规定。根据《社会保险法》第十六条规定：参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费满十五年的，按月领取基本养老金。所谓基本养老保险待遇损失，就是因用人单位未为劳动者缴足法定的缴费年限，而导致劳动者达到退休年龄却无法享受养老保险待遇，劳动者由此遭受的养老金损失。
关于本条第一款，应与第三款对照来看，第一款适用的主体应为尚未达到退休年龄的劳动者，其以基本养老保险费的缴纳年限、缴纳数额不足为由，请求用人单位赔偿基本养老保险待遇损失的，法院和劳动仲裁机构不予处理。
尽管深圳市中级人民法院早在2009年4月下发指导意见，曾将劳动者与用人单位因养老保险缴费年限发生的争议，纳入到劳动争议的范畴，但何为“因养老保险缴费年限”发生的争议？该条款的表述却非常模糊。本次《座谈会纪要》显然已将该类争议完全排除在外了。
本条第二款，专门针对的是广东省人力资源和社会保障厅、省地方税务局于2011年8月29日联合下发的《关于妥善解决企业未参保人员纳入企业职工基本养老保险问题的通知》，该通知所适用的人员范围，仅包括现为广东省户籍的劳动者，且因所在单位关闭破产，被吊销营业执照、被撤销、无生产经营能力等原因无力承担缴费责任或因超过法定时效无法要求用人单位补缴，从未参加广东省城镇企业职工基本养老保险的人员。该通知将上述人员分成两类，一类可直接纳入养老保险统筹，其主体为目前尚未参保，原所在单位为国有和县以上集体企业，且1993年8月1日之前已在原单位办理退休（职）手续的原固定工和干部。另一类是通过一次性缴费用后纳入养老统筹。本条款的目的是，该通知所规范的可纳入养老统筹的劳动者，请求用人单位赔偿基本养老保险待遇损失的，不作为劳动争议处理。
对于本条第三款，早在2010年，最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》（法释〔2010〕12号）第一条就已明确规定：“劳动者以用人单位未为其办理社会保险手续，且社会保险经办机构不能补办导致其无法享受社会保险待遇为由，要求用人单位赔偿损失而发生争议的，人民法院应予受理”。
本《座谈会纪要》第二条第三款，完全是依据最高院的司法解释，对劳动者有权主张养老保险待遇损失的情形做出了具体规定。劳动者同时满足三个条件的情况下，有权主张基本养老保险待遇损失。但是，该条款以及最高院司法解释的第一条，都存在明显的缺陷，规定过于粗糙，该款第一个条件是，用人单位未为劳动者参加基本养老保险。该“用人单位”是指其达到退休年龄之前的所有单位呢？还是其达到退休年龄时所在的单位呢？由于劳动者工作过的用人单位一般不止一个，有的有几十个之多，那么，劳动者是否要将所有的用人单位均作为被告主张权利呢？各个用人单位之间如何分配赔偿责任呢？可以预见的是，在今后司法实践中极易引发歧义，这些问题亟待提供统一的司法解释加以解决。（待续）
作者：广东德纳律师事务所 王强律师
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