清产核资中土地估价实施细则
财政部 国土局 等
清产核资中土地估价实施细则
1994年9月28日，财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局
第一条 为了加强国有土地资源的管理,全面评价企业实力,促进理顺产权关系,根据财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合发布的《关于印发“清产核资中土地清查估价工作方案”的通知》(财清〔1994〕13号文)和国家其它有关规定,制定本实施细则。
第二条 清产核资中的土地估价是指各企业和实行企业管理的事业单位(简称“企业、单位”,下同)对所使用的国有土地进行全面清查后,在弄清权属、界线和面积等基本情况的基础上,依据国家统一规定的土地估价技术标准,由企业、单位自行或委托具有土地估价资格的机构评估所使用的土地的基准价格。
第三条 清产核资中土地估价范围主要是各地区、各部门参加清产核资的企业、单位使用的土地,包括清产核资企业、单位以土地使用权作价入股举办国内联营、股份制企业使用的国有土地。
第四条 企业、单位使用下列土地暂不估价:
(一)已用经过评估的国有土地使用权投资或入股举办中外合资、合作经营企业使用的土地;
(二)以出让方式取得国有土地使用权,其出让金不低于所在地土地基准地价的土地;
(三)已进行或拟准备进行职工住房制度改革的房屋占用的土地;
(四)国有企业中的农、林、牧、渔业用地;
(五)已列入国家搬迁计划的“三线”企业、单位使用的土地;
(六)不在城镇内的各类军工等企业使用的土地;
(七)土地使用权尚未明确的土地;
(八)铁路、民航、机场、港口、公路等交通基础设施占用土地,以及靶场、试验场、危险品储存地作业区、采矿、采油用地和高压线路、通讯线路、输油管线等占用的土地。
(九)其它由中央企业主管部门和省级人民政府确定的暂不列在估价范围的企业占用的土地。
第五条 清产核资中土地估价工作由各级政府清产核资机构与各级土地管理部门(县以上,下同)共同组织,分工负责。
在全面展开土地估价工作前,各地区、各部门清产核资机构应主动商各级土地管理部门,在1994年选择部分不同类型的清产核资企业进行试点,以便取得经验,有序全面推开。1994年进行企业改制的必须对所使用的土地进行估价工作,其余的清产核资企业、单位土地估价工作于1995年全面展开;以前年度已进行清产核资的企业、单位应在1995年对土地估价工作进行补课。
第六条 清产核资中土地估价工作,原则上由参加清产核资企业、单位自行依据各级土地管理部门制订并经同级人民政府确认的城镇土地基准地价和宗地标定地价修正系数进行。没有制订土地基准地价和宗地标定地价修正系数的城镇所在地清产核资企业、单位,可以采用宗地地价直接评估法进行。
第七条 城市基准地价的评估和宗地标定地价修正系数的制订工作,由各级土地管理部门根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇土地估价规程》(试行)等有关规定组织进行,并负责有关确认工作。
(一)已完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇,原则上可由企业自行以基准地价为基础,并以宗地标定地价修正系数方法评估。
提供基准地价和宗地标定地价修正系数的机构或单位只能向企业、单位核收印制基准地价及宗地标定地价修正系数资料的成本费用。收取标准应由当地物价管理机构核批。
(二)尚没有完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇,由各级土地管理部门抓紧组织进行测算,予以确认,以保证1995年本城镇所在地清产核资企业进行国有土地的估价工作。
(三)由于客观原因在全面清产核资期间仍不能完成土地基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇所在地企业、单位的土地估价,可以根据自身条件自行或委托具有土地估价资格的机构采用宗地地价直接评估法进行。
企业、单位采用宗地地价直接评估法因技术力量不足或资料收集困难,委托具有土地评估资格的中介机构进行评估,其中介机构对清产核资中的土地评估按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。
第八条 本实施细则所称“基准地价”是指土地管理部门组织评估并经同级人民政府确认的城镇所在地各级土地或均质地域及其商业、工业、住宅等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。
第九条 本实施细则所称“宗地标定地价修正系数”是指由土地管理部门组织测算并经同级人民政府确认的对城镇宗地土地使用权进行估价时的因素条件修正系数。
第十条 本实施细则所称“宗地地价直接评估法”是指市场比较法、收益还原法和成本逼近法等。直接评估法评估地价的标准、程序等应按国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》(试行)的要求进行。
(一)市场比较法适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押等土地交易案例比较多,土地市场活跃的地方。
(二)收益还原法适用于有租金收入或经营收入,并通过确定总费用计算出纯收益的土地。
(三)成本逼近法适用于缺乏市场交易案例,无法计算收益的开发区以及独立工矿区的土地。
第十一条 为便于清产核资中土地估价工作的实施,根据城镇特点、土地利用类型经济效益的差异和土地使用权取得方式,在清产核资土地估价中统一将土地利用类型划分为商业、工业(含仓储)、住宅用地三大类。评估的地价统一为土地基准价格,不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格。各级土地管理部门应统一清产核资中城镇土地估价的各项参数。
第十二条 企业、单位的土地估价工作应首先制订具体方案,内容包括:
(一)企业、单位根据当地土地估价标准和工作要求,确定估价方法;
(二)企业、单位根据自身人员和技术条件,结合当地土地估价的技术要求等,提出自行或委托进行估价的方案;
(三)企业、单位进行土地估价的具体时间安排;
(四)企业、单位土地估价工作的组织机构和人员安排。
第十三条 土地估价工作程序:
(一)各级政府清产核资机构与各级土地管理部门共同对企业、单位土地估价专业人员组织进行政策、方法、技术培训。
(二)企业、单位成立土地估价工作小组。
(三)土地估价单位收集下列与土地估价有关的资料。
1.征地或受让土地原始资料。
2.土地清查结果,包括地籍图、土地登记证明文件、土地清查报表等。
3.本企业、单位的土地条件资料。
4.本地区基准地价及宗地标定地价修正系数等土地估价成果。
5.本地区市场地价资料。
6.影响本企业、单位地价的其它因素资料。
7.其它资料,包括当地土地估价的各种有关参数。
(四)企业、单位对使用的土地依据有关资料、标准进行预先测算,摸清基本情况,验证技术方法,做到心中有数。
(五)依据收集的土地估价资料和当地的具体规定,按确定的估价方法和估价方案具体组织进行。
(六)企业、单位进行土地价格评估后,要写出土地估价报告。报告的主要内容包括:工作组织、资料来源、估价程序与方法、估价结果等。
(七)企业、单位依据其使用的土地面积、利用类型和估价结果填报“土地估价结果申报表”,格式见附表。
(八)上报土地估价报告和土地估价结果申报表,作为有关部门认定审批土地估价结果的依据。
第十四条 企业、单位将土地估价报告和土地估价申报表,经企业、单位主管部门审核签署意见,报所在地土地管理部门确认。
第十五条 土地管理部门收到企业、单位的土地估价报告和土地估价申报表后,对企业、单位土地估价结果组织确认。确认的主要内容有:
(一)土地使用权取得是否合法;
(二)土地估价方法应用是否符合规定;
(三)土地估价资料的可靠性和准确性;
(四)土地估价结果的准确性和地价水平的空间变化规律的合理性;
(五)需要确认的其它内容。
各级土地管理部门确认过程中,不收取费用。
第十六条 经土地管理部门确认的企业、单位的土地资产评估结果,由同级清产核资机构会同有关部门进行批复。
第十七条 企业、单位依据同级清产核资机构下达的批复文件,相应调整帐务。帐务处理方法按财政部的另行规定办理。
第十八条 各级清产核资机构汇总上报各企业、单位土地估价结果,报上一级清产核资机构,并抄同级土地管理部门备案。
第十九条 中央企业的土地,估价结果先经中央企业财政驻厂员处审核,再报当地土地管理部门确认,由中央企业主管部门复审(有异议的,要商国家土地管理局同意),汇总后报财政部清产核资办公室会同有关部门进行帐务审批。
第二十条 各省、自治区、直辖市及计划单列市和中央企业主管部门应根据《清产核资中土地清查估价工作方案》和本实施细则,结合国家其它有关规定和当地(本部门)情况,制订当地(本部门)的土地估价具体实施办法。
第二十一条 本实施细则由财政部清产核资办公室和国家土地管理局共同解释。
第二十二条 本实施细则自发布之日起执行。
讯问犯罪嫌疑人是职务犯罪案件侦查的关键环节，同时也是规范职务犯罪侦查工作的关键环节，实行讯问职务犯罪嫌疑人全程同步录音录像，就是高检院适应新的形势，为规范执法行为、提高职务犯罪侦查工作水平而作出的一项重大决策，对推进文明执法、保障人权、维护程序公正等方面，发挥着积极的作用。
一、讯问犯罪嫌疑人实行同步录音录像工作的积极影响
1、提高了办案水平
实行全程同步录音录像后，使办案人员自觉地加强证据意识，注意把外围取证工作做得更加细致，在讯问中争取主动，用证据及时戳穿犯罪嫌疑人的谎言。有利于改变依赖口供突破案件的办案方式，纠正靠磨时间、拼体力甚至在讯问中搞欺骗、乱许诺，获取口供的做法，促使办案人员在组织指挥上做更多、更全面的考虑，促使办案人员在侦查谋略上做出改进和提高。
2、规范了执法行为
通过同步录音录像全程监督，促使办案人员在仪表、语言、行为等方面严格自律，在执法程序上严格遵守，办案人员依法办案、文明办案的观念得到加强，讯问活动中不文明的做法和违法讯问行为得到了有效遏制，进一步规范了办案人员的执法行为，保障了嫌疑人的合法权益。
3、保证了案件质量
案件同步录音录像后，能够全面再现讯问全过程，有利于及时固定证据，有效预防犯罪嫌疑人在以后的诉讼环节翻供和提出程序性异议，确保案件质量。
4、保护了讯问双方的权益
讯问录音录像资料真实的记录了讯问双方活动的完整过程，此举将对讯问方形成强有力的约束，如果实施刑讯逼供、诱供、骗供，不但侦查人员的违法“铁证如山”，而且收集的证据必然无效，如此将极大程度的保护犯罪嫌疑人的权利不受侵犯。另外，书面记录不可能将双方所问所答的每一句话都记录下来，加上法官对于相对处于优势的侦查人员持怀疑态度。在这种情况下，侦查人员难以举出充分的证据来证明自身的“清白”。如果对讯问采取了录音录像，就可以再现讯问当时的情景，以证明讯问手段的合法性，从而避免了侦查人员受到错误的投诉和指控。
二、讯问犯罪嫌疑人实行同步录音录像工作中存在的问题
1、认识不足
部分侦查人员认为同步录音录像仅仅是固定证据的方式，对职务犯罪认定起不了作用；一旦犯罪嫌疑人翻供，录音录像也解决不了实质问题，反而有时会成为侦查过程的负担，不仅消耗了人力财力，还影响侦查进度。
2、经费制约
经费不足是制约同步录音录像的重要因素。实行同步录音录像制度，既需要购置录音录像设备等物资，也需要对相关人员进行培训，这就需要一定的经费保障，所需资金总量较大。而基层检察院经费相对紧张，导致技术设施更新慢，审讯、监控设施缺乏、老化。同时专业技术人员相对缺乏，难以满足办案工作需要。
3、技术力量不足
按照高检院审录分离的规定，要求录制人员由专门的技术人员担当，由于我院技术人员严重不足，且反贪案件办理比较集中，时效性强，因此绝大部分案件只能由非技术人员职侦干警担任录制工作，达不到录制规范的要求。
4、保密意识有待加强
同步录音录像中保密工作没有具体的规章制度，而且涉密存储载体的制作、使用及管理需要严格的保密措施，但现在没有统一规范的安全防范措施。录音录像信息材料具有较大的被伪造的危险，而且被篡改、伪造后，凭人的感官往往难以发现，再加上能够接触到同步录音录像资料的人员多，因此技术人员和办案人员的保密意识和保密观念需要提高。
5、全程同步录音录像难以全面做到
高检院关于同步录音录像工作应实行不间断录音录像的规定，在操作中不便把握，如在录音录像中，犯罪嫌疑人在用餐、去卫生间时，这就会在时间上出现间断。这种间断的出现，就容易在庭审时给被告人、辩护律师有机可乘。有时同时讯问多个犯罪嫌疑人时，或在不同地点同时讯问时，配备设备难以做到对每个犯罪嫌疑人实施全程同步录音录像。
三、讯问犯罪嫌疑人实行同步录音录像的对策和建议
1、提高办案人员的思想认识
使办案人员深刻认识到实行讯问犯罪嫌疑人全程同步录音录像是新形势下查办职务犯罪工作的需要，既有利于及时全面的固定证据，有效防止犯罪嫌疑人翻供，提高办案效率和质量，又有利于加强对讯问活动的监督，促进办案水平的提高，从而增强文明执法，依法办案的自觉性。
2、加强硬件设施和技术装备建设
结合实际情况，通过多种渠道，向党委、政府汇报讯问犯罪嫌疑人实行全程同步录音录像工作的意义和必要性，积极争取党委、政府及有关部门的支持，根据全程录音录像的需要，进一步加强办案工作区、讯问室及监控指挥系统等硬件设施建设，抓紧配备和更新录音、录像等器材装备。加快装备的更新换代和现代化的同步建设，使技术装备满足同步录音录像的录制、复制、剪辑、封存等要求。在讯问室采取独立配电方式，保证紧急情况发生时的用电需要，为同步录音录像工作的顺利开展提供保障。
3、提高技术人员和办案人员的知识储备要求
加强岗位练兵，提高技术人员的操作技能和水平，使技术人员熟知同步录音录像设备的性能，能够熟练使用和规范操作，保证所录制的视听资料客观真实，能够全面反映讯问活动的状况；提高讯问人员的讯问技巧、案件突破能力和现场控制能力。同时，在审录分离的基础上，鼓励办案人员掌握同步录音录像的基本操作方法，以便在专业人员缺乏的情况下，满足办案时同步录音录像的需要。
4、强化宣传教育，增强保密意识
加强对录音录像技术人员的职业道德教育和保密安全教育，有针对性的进行保密技术和相关技能的培训，强化技术人员的责任意识、保密意识和保密技能。严格遵守保密规定和办案纪律，不得向无关人员泄露讯问活动的有关情况，不得私自复制传输录音、录像资料，不得让无关人员进入讯问控制室；录制结束后，立即制作同步录音录像资料，讯问人员和犯罪嫌疑人确认后当场对原件用封条封存并签字确认，复制件交讯问人员，原始资料移送归档后，及时将数据库中的资料删除，不得私自保留；妥善保存同步录音录像资料，做到安全可靠；在侦查、批捕、起诉和审判等环节相互移交涉密存储载体或借阅时，履行相关手续，用后及时归还存档；增设必要的技术设备和措施，堵住技术泄密渠道，防止存储载体被篡改、伪造；定期对同步录音录像系统进行保密技术检查，不留技术管理死角。
5、有选择性地开展同步录音录像工作
建议不硬性要求每件案件、每段时间必录，给予检察人员适当的选择权，根据具体案情，有选择的进行同步录音录像工作，一是根据案件的情况进行选择，如案件的性质、案件的社会影响等；二是根据证据在案件中的重要程度进行选择，如对犯罪事实的证明程度、证据的可塑性程度以及该证据获得的难易程度等；三是规定犯罪嫌疑人出去用餐、去卫生间等情况时，可在时间上出现中断。这样，即可达到证明犯罪的目的，也可节约诉讼成本，同时具有较强的可操作性。
景县人民检察院 姚艳萍
